O laudo cautelar busca antever situações prejudiciais, prevenindo e conservando direitos. Sendo assim, objetivamente, o laudo cautelar de vizinhança tem a função de defender direitos da vizinhança de um empreendimento, seja ele, público, privado, de pequeno ou grande porte.

Na prática, o laudo de vizinhança tem o objetivo de verificar o estado das edificações vizinhas, essencialmente, antes do início da obra. Pois, apenas assim é possível constatar os efeitos danosos que a nova obra causou às edificações pré-existentes na redondeza.

Imaginemos um bairro com diversas edificações e, é anunciado um novo empreendimento a ser construído. A grande questão é definir em quais edificações será realizado a vistoria de vizinhança. E, essa pergunta pode ter diversas respostas, pois não há nenhuma definição clara sobre qual o raio a ser vistoriado.

A norma ABNT NBR 12722 é clara ao definir que sempre que for necessário resguardar o interesse às propriedades vizinhas deverá ser feito uma vistoria preliminar em todas as edificações e logradouros confinantes e também, nas edificações não confinantes que o técnico julgar necessário. Veja o que a NBR 12722 fala sobre:

4.1.10 Vistoria preliminar

4.1.10.1 Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a realizar, deve ser feita por profissional especializado habilitado uma vistoria, da qual devem resultar os seguintes elementos:

a) planta de localização de todas as edificações e logradouros confinantes, bem como de todos os logradouros não-confinantes, mas suscetíveis de sofrerem algum dano por efeito da execução da obra;

b) relatório descritivo com todos os detalhes que se fizerem necessários a cada caso, das condições de fundação e estabilidade daquelas edificações e logradouros, além da constatação de defeitos ou danos porventura existentes nelas.

4.1.10.2 Todos os documentos referentes à vistoria devem ser visados pelos interessados, devendo haver cópia à disposição deles.

A verdade é que o raio de vistoria vai depender do projeto do empreendimento e do porte das edificações vizinhas. É sabido que abaixo das fundações é criado um bulbo de tensões atuante no solo e o tamanho deste bulbo depende do carregamento da edificação e do projeto de fundações. O grande problema é a interseção dos bulbos das edificações vizinhas com a nova edificação. Essa interseção afeta a estabilidade do solo e consequentemente desestabiliza as fundações das edificações vizinhas, provocando possíveis danos estéticos ou mesmo estruturais.

Particularmente sempre recomendo a realização de vistoria cautelar em todos os lotes que fazem divisa com a obra. E a depender do tipo de edificação a ser construída e das edificações existentes, recomendo a vistoria nos lotes seguintes.

Importante ressalvar, que quanto maior for o porte da edificação, maior será o impacto daquele carregamento no solo. E um fator que não pode ser esquecido são as fundações que serão usadas no empreendimento e também as fundações utilizadas nas obras vizinhas, porém na maioria das vezes não sabemos que tipo de fundação foi construída nas edificações existentes.

Fundações do tipo estaca pré-moldada que são cravadas no solo devem ser evitadas em obras com vizinhança próxima. Pois, este tipo de fundação é definitivamente a que mais afeta o solo, causando grande acomodações de solo e provocando recalque nas fundações vizinhas. Por sua vez o recalque das fundações provoca trincas bastante característica na edificação, convencionalmente em 45º.

Vale ressaltar que o laudo de vizinhança não deve ser feito apenas em caso de construção de edificações, mas também, em qualquer obra de infraestrutura, como: contenções, taludes, cortes e aterros. Pois, toda movimentação de terra provoca acomodações no solo.

Você deve estar pensando que o laudo de vizinhança é bom apenas para os vizinhos do empreendimento, mas não é bem assim. A grande verdade é que vem se tornando cada vez mais comum a contratação deste serviço por parte da construtora do empreendimento. Isso ocorre porque com o laudo cautelar é possível constatar também, que aquelas fissuras, infiltrações ou qualquer outra manifestação patológica já estavam presentes antes do início da obra.

Dessa forma conclui-se que o serviço de vistoria cautelar e a elaboração de laudo de vizinhança é imprescindível para o construtor e também para os vizinhos. Assim, aumenta o mercado para os engenheiros e arquitetos que realizam essa atividade, pois estes podem ser contratados por ambas as partes.